Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003)

El arrendamiento de casas y apartamentos para vivienda familiar en Colombia tiene una ley especial y proteccionista: la Ley 820 de 2003. Esta ley prohíbe muchos abusos históricos por parte de dueños e inmobiliarias, pero también establece reglas claras para expulsar a los inquilinos problemáticos.

Aclaración importante: Esta ley SOLO aplica para vivienda familiar. Si alquilas un local comercial o una oficina, aplican reglas comerciales diferentes.

1. Los Depósitos en Dinero (Prohibición Absoluta)

Es 100% ilegal exigir depósitos de dinero en efectivo, cheques posfechados o letras de cambio en blanco como garantía para respaldar daños en paredes, pintura o servicios públicos atrasados (Art. 16, Ley 820). Si el dueño (Arrendador) lo exige, puede ser multado severamente por la Alcaldía. Lo que la ley sí permite es exigir la firma de uno o varios codeudores solidarios con finca raíz o solvencia demostrada.

2. Topes de Aumento Anual del Canon

El dueño no puede subir el arriendo "lo que quiera" ni cuando quiera.

• El arriendo solo puede subir cada 12 meses de vigencia del contrato (no se sube en enero si el contrato se firmó en mayo).
• El tope máximo de aumento es la cifra del IPC (Inflación) del año anterior.
• Nota: Si la casa es muy antigua, hay otro tope: El canon mensual sumado nunca puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble.

3. Terminación del Contrato por el Arrendador (Dueño)

Un dueño no puede echar al inquilino simplemente porque "ya no le cae bien" o "quiere traer a otro que paga más". Solo puede pedir la casa por causales legales:

A. Causales con Culpa del Inquilino (Se puede pedir en cualquier momento)

1. No pagar el arriendo o los servicios públicos (Luz, agua).
2. Subarrendar las habitaciones a terceros sin permiso escrito.
3. Hacer ruidos excesivos o usar la casa para actividades ilegales.
4. Hacer obras o tumbar paredes sin autorización. En estos casos, se puede iniciar inmediatamente la demanda de Restitución de Inmueble.

B. Causales sin Culpa del Inquilino (Requiere Preaviso de 3 Meses)

Si el inquilino paga puntual y es perfecto, el dueño solo puede pedir la casa a la fecha de vencimiento del contrato, enviando una carta por correo certificado con tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento, argumentando una de estas tres razones de fuerza mayor:

1. Porque el dueño necesita la casa para vivir en ella por mínimo 1 año.
2. Porque el dueño vendió la casa y el nuevo dueño la necesita desocupada.
3. Porque la casa requiere demolición o reparación profunda e inhabitable. Si pide la casa por estas tres razones de fuerza mayor, el dueño debe constituir una póliza o fianza ante la Alcaldía garantizando que sí va a cumplir lo que dijo, so pena de indemnizar al inquilino.

4. Terminación por parte del Inquilino (Arrendatario)

El inquilino que paga puntual puede decidir no renovar el contrato al finalizar el año, enviando el preaviso por correo certificado con 3 meses de anticipación a la fecha de vencimiento.

• ¿Y si el inquilino se quiere ir a mitad de año? Puede hacerlo, pero la ley establece que deberá pagarle al dueño una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento.

Fuentes Normativas

• Ley 820 de 2003 (Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana).

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