La Cláusula Penal: El Castigo Financiero por Incumplir Contratos

Los negocios de finca raíz, la renta de locales y las prestaciones de servicios en Colombia se caen a diario. El comprador de la casa se arrepiente a último minuto porque "el banco le negó el crédito"; el inquilino desocupa la casa a los tres meses de haber firmado por un año; o el contratista abandona la obra por la mitad.

Si tú no blindaste el contrato con una herramienta sancionatoria, tendrás que ir a un juez en un proceso de 5 años para que unos peritos traten de "calcular" cuánto dinero perdiste. Pero si usaste La Cláusula Penal, tienes el éxito del cobro garantizado.

1. ¿Qué es la Cláusula Penal? (Art. 1592 Código Civil)

A pesar de su nombre, no tiene NADA que ver con la Fiscalía, la cárcel ni el derecho penal. Es un pacto puramente civil escrito dentro de un contrato, mediante el cual ambas partes acuerdan que si alguno de los dos se retrasa o incumple, deberá pagarle al otro una multa automática y predeterminada en dinero.

La magia de la cláusula: La gran ventaja legal es que, para cobrar esta multa ante un juez, no tienes que demostrarle al juez que sufriste un daño. Ejemplo: Firmaste vender tu casa en 500 millones con una cláusula penal de 50 millones. El comprador se echó para atrás. Tú al día siguiente le vendiste la casa a otra persona en 510 millones (No perdiste plata, hasta ganaste). Sin embargo, aún puedes demandar al primer comprador y embargarle los 50 millones de la multa, simplemente porque "incumplió su promesa", sin importar si te dolió financieramente o no.

2. Límites y Reglas de la Cláusula

• El Tope Máximo (En contratos de dinero): La ley castiga la usura. El artículo 1601 del Código Civil establece que la cláusula penal no puede sumar, con la obligación principal, más del doble del valor total. Pero en la práctica comercial inmobiliaria, es costumbre que la cláusula penal sea entre el 10% y el 20% del valor total del contrato (En arrendamientos suele ser equivalente a 2 o 3 meses de arriendo).
• No es Acumulable (Opción del Acreedor): Cuidado aquí. Si alguien te incumple la promesa de compraventa, tú tienes que elegir frente al juez: Exiges que te pague la multa de la cláusula penal, O le exiges al juez que lo obligue a comprarte la casa a la fuerza (Ejecución forzada). Salvo que en el contrato hayas dejado escrito explícitamente: "Podrá cobrarse la cláusula penal Y además exigir el cumplimiento del contrato simultáneamente".

3. Cláusula Penal vs. Arras de Retracto (La Gran Confusión)

Mucha gente confunde estas dos figuras en las promesas de compraventa:

• Arras de Retracto: Es el dinero "en efectivo" (el anticipo) que el comprador entrega el día de la firma. Si el contrato dice "Arras de Retracto", significa que las partes se están "comprando el derecho a arrepentirse legalmente". Si el comprador se arrepiente, pierde el anticipo y se lo deja al dueño. Si el dueño se arrepiente, debe devolver el anticipo "doblado". Todo queda ahí y nadie demanda a nadie.
• Cláusula Penal: Nadie tiene derecho a arrepentirse. Si te arrepientes, eres un incumplido, te pueden demandar por daños o forzarte a firmar las escrituras en la notaría mediante una orden judicial, Y ADEMÁS te cobran la multa fijada.

(Para estar seguros, los abogados expertos en finca raíz colocan en el contrato que el anticipo se entregó como "Arras Confirmatorias" con cláusula penal, amarrando al comprador por todos lados).

Fuentes Normativas

• Código Civil Colombiano — Artículos 1592 al 1601 (De las obligaciones con cláusula penal).

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